捡漏“法拍房”,提防这些“坑”!仅山东就有近5.8万套

房屋面积256.99平方米、折合单价8504元/平方米,位于济南市东环国际广场的一套住宅,在7日上午的一场司法拍卖活动中流拍了。

上述房产,即是人们常说的“法拍房”,即“法院拍卖房产”的简称。经济导报记者7日调查获悉,类似这种“法拍房”,已然形成一个数量颇大的群体:在阿里司法拍卖平台上,仅山东拍卖/变卖的住宅用房数量,便接近5.8万套。

“如今新房、二手房价格居高,而市场上的拍卖房数量又不断上升,加之不少地区购买拍卖房可办理按揭贷款,很多人士将目光投向这种特殊房源。”山东鲁泉律师事务所律师董娟对经济导报记者表示,市民可以“捡漏”法拍房,但是绝不能盲目,以免掉进坑里,竞拍之前需要做详尽调查,弄明白房子的债权债务及抵押等情况,“这些信息,在房管部门都可以查到。”

实地探访:房屋腾空,无对外租赁

根据济南市天桥区法院此前发布的公告,该院将于6月6日10时至7日10时止(延时除外),在阿里司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动,拍卖标的为济南市历城区二环东路3966号东环国际广场2-2205室。该住宅的房屋产权证号为“历城130442”,房屋面积256.99平方米。起拍价为218.55万元,保证金为21.85万元。折算下来,上述房产的单价仅为8504元/平方米。而该套房产的评估价为312.21万元,折合单价12148.63元/平方米。本次拍卖,相当于在评估价的基础上打了7折。

7日上午,经济导报记者来到地处济南二环东路与山大南路交会处的东环国际广场小区,发现其周边商业氛围浓厚,建行、齐鲁银行、银座、肯德基、倪氏海泰、超意兴、百花公园等近在咫尺。此外,多条公交线路经过此处,交通便捷。

上述拍卖标的所在楼层为22层(总层数为32层),看上去像是商用房,但实际上,该房屋用途为住宅。从建筑类别来看,属于板塔结合,户型结构则为平层,建筑年代为2004年。经济导报记者实地探访该小区得知,由于是平层,户型方正,无边边角角,无浪费空间,用户可根据需求自行间隔。

值得注意的是,据物业工作人员介绍,该小区虽然可商住两用,但几乎没有人用作住宅,而全部用于企业的办公场所。经济导报记者注意到,楼内电梯数量较少,每次等待时间颇长,乘电梯上下的基本都是上班族。

在现场,经济导报记者注意到,2-2205室目前为空置状态,已经腾空,且并无对外租赁的情况。

就是这样一套房子,虽然拍卖页面上显示有3438次“围观”,61人“设置提醒”,但最终因无人报名参与竞拍而流拍。

二次拍卖:将在一拍基础上打8折

据悉,对于该拍卖标的,法院委托“同伦拍拍科技服务有限公司”对该房产的相关信息进行咨询、贷款和组织看样等工作。

7日下午,经济导报记者联系了同伦拍拍科技服务有限公司负责此次拍卖咨询事宜的人士,据这位不愿具名的人士介绍,本套房产属于“被执行人无法找到”而被法院拍卖的情况,被拍卖的执行依据为“(2020)鲁0105执恢48号”法院执行裁定书。至于此次为何无人报名导致流拍,其认为,“可能是价格方面不具有诱惑力。”

经济导报记者发现,该标的的单价,几乎和该小区的均价持平——经济导报记者从“房天下”查询获悉,东环国际广场小区5月份的参考均价为8867元/平方米(同比下滑6.53%)。而东环国际广场周边的七里河商圈,住宅均价则在1.7万元/平方米左右。

另外,据该人士介绍,“该标的需要过一段时间,才能进行二次拍卖。到二拍时,起拍价将在一拍的价格基础上打8折(相当于单价在6800元/平方米左右)。这个价格,应该很有竞争力,估计会有一些潜在竞拍者报名参与竞买。”

济南“法拍房”数量达3800多套

近两年,房贷断供的数量明显上升,导致法拍房数量显著增加。这一点,可以在网络司法拍卖平台得到印证。经济导报记者查询阿里司法拍卖平台的数据获悉,2017年底该平台的拍卖房才9000余套,2018年底为2万套,2019年底达50万套。截至今年6月7日,该平台的法拍房数量已超过116万套。仅2年多的时间,此类拍卖房数量激增128倍。专家预测,到今年底,法拍房的数量或突破200万套。

此外,截至6月7日,在阿里司法拍卖平台上,仅山东的拍卖/变卖的住宅用房数量便接近5.8万套。从济南来看,此类“法拍房”数量也已达3800多套。

董娟等法律界人士介绍,一般情况下,“法拍房”的产生可能有多种原因,比如,商业贷款产生。购房人向银行贷款购房,在不能如期如数偿还贷款时,银行向法院提出民事诉讼,可要求拍卖该房产来偿还贷款;民间借贷产生;司法没收产生。

“根据我们的经验,普通市民很难通过拍卖的方式买到房子,我们手里也没有这样的房源。”7日下午,在济南21世纪不动产中住环山路店,置业顾问麻新年告诉经济导报记者,法拍房一般起拍价比较低,但是最后的成交价可能还是接近市场价。

“捡漏”与“风险”并存

“有很多购房者在拍房过程中踩过雷、掉过坑,如过户困难、总价高于预期、无法入住等问题。但这些问题是可以避免的,如在拍房前对房屋进行调查,了解清楚产权、租赁等情况,就会少走弯路。”某房产研究机构市场总监何谦如告诉经济导报记者,刚需族或投资者想“捡漏”法拍房,必须去实地考察看房,以免遇到存在建筑瑕疵的房产,而法院对房子的瑕疵是不担责的。此外,去实地考察,也能了解到这个房子是不是存在对外出租或者被占有的情况。

根据《合同法》等规定,“买卖不破租赁”,也就是说房子买卖不影响租赁合约,“如果原房主租给了别人居住或者做生意,你是没有权利赶走租房人的,只能等合约到期或者赔付对方违约金才可以。如果遇上那种租给品牌店铺或酒店式公寓之类的长期租户,那交接、腾退处理起来都很复杂,成本也特别高。”何谦如表示,现实中拍卖房被恶意霸占、清场难的案例并不少见。

“法拍房数量增加,其中必然有不错的房源值得挖掘。但是,法拍房是‘捡漏’与‘风险’并存的产物,如果决定要买,最好不要个人去操作,可以与专业的公司合作,以规避风险。”何谦如说。


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